Bir mülkü makul derecede güvenli bir durumda tutmak, mülk sahibinin veya sakininin görevidir. Eğer bir mülkte açık olmayan (gözle kolaylıkla görülemeyen) bir tehlike varsa misafir ve ziyaretçileri bu konuda uyarmalıdır.
Bir mülk sahibi veya sakini, mülkü makul derecede güvenli tutma konusunda ihmalkar davrandığında, bu durum ziyaretçilerin aşağıdaki gibi yaralanmalara maruz kalmasına neden olabilir:
- Kayma ve düşme (dökülmeler, gevşek halılar, düz olmayan zeminler veya merdiven korkuluklarının eksik olması nedeniyle)
- Gıda zehirlenmesi
- Boğulmalar (uygun önlemler alınmadığı takdirde genellikle su parklarında ve eğlence parklarında meydana gelir)
- Köpek ısırıkları
- Asansör yaralanmaları
- Ev kazaları (örneğin yanıklar veya güverte ve balkon çökmeleri)
- Elektrik çarpması (çoğunlukla şantiye kazalarında meydana gelir)
Kazalar, mülk sahibinin veya mülk sakininin tehlikeli koşulları düzeltmemesi veya ziyaretçileri bu konuda uyarmaması nedeniyle de meydana gelebilir. Mülk sahibi, kendi konumunda makul bir malik/sakinin bakım ve özen yükümlülüğü yerine getirmemişse, tehlikeli koşullar hakkında bilgisi olmadığını iddia ederek sorumluluktan kurtulamaz.
Ayrıca mülk sahibi veya mülk sakini, mülkün bakımını yapmak veya bir tehlikeyi ortadan kaldırmak için bir çalışanı veya bağımsız bir yükleniciyi sözleşmeyle görevlendirebilir. Ancak mülk sahibi/sakini yine de mülkün durumundan sorumludur. Bu nedenle mülk sahipleri veya sakinleri, mülkü makul derecede güvenli bir durumda tutma görevini başkalarına devredemezler. Genel olarak, mülkün bakımı ve/veya onarımı için sözleşmeyle görevlendirilen çalışanın veya bağımsız yüklenicilerin eylemleri, bağımsız yüklenicinin veya çalışanın kendi ihmali, mülk sahibinin/sakininin sorumluluğunun aşacak kadar ağır ve bağımsız olmadığı sürece, mülk sahibini veya malikini bağlar.
Mülk sahibinin veya sakininin ihmali nedeniyle yaralanan bir misafir veya ziyaretçi, sağlık masraflari, maaş kaybı, gelir kaybı ve acı ve ızdırap için tazminat talep edebilir.
Kaliforniya yasalarına göre bir mülk sahibinin veya sakinin mülk sorumluluğunun doğması için aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi gerekir:
- Davalının mülkün sahibi olduğu, kiracısı, sakini veya üzerinde kontrolü olan kişi olması
- Davalının mülkün kullanımında veya bakımında “özen borcunu” ihlal etmiş olması
- Ziyaretçi zarar görmesi
- Ziyaretçinin zarar görmesinin, büyük ölçüde malikin veya sakinin özen “özen yükümlülüğünü” ihlal etmesinden kaynaklanması
Bu nedenle bu hususların tespiti tazminat talebi bakımından çok önemlidir:
- Mülk sahibi veya sakini ihmalkar davranmış olmalıdır. Bir mülk sahibi veya mülk sahibinin ihmalkâr sayılabilmesi için, mülkün yönetimi konusunda makul bir mülk sahibinin göstermesi gereken özen standardının altına düşmüş olması gerekir. Mülk sahibinin veya mülk sahibinin makul bir mülk sahibinin göstereceği özen standardını gösterdiğini, ancak yine de bir kazanın meydana geldiğini varsayalım. Bu durumda zarardan mülk sahibi veya sakini sorumlu değildir.
- Ziyaretçi yaralanmış olmalıdır. Kişisel yaralanma hukukunun genel ilkeleri, tazminat talebinde bulunabilmek için fiili zararın gerçekleşmesini gerektirdiğinden, sorumluluğun doğması için ziyaretçinin zarar görmesi gerekmektedir. Riskin fiilen zarar doğurmaması halinde, yalnızca yaralanma riski tazminat talep etmek için yeterli değildir.
- Ziyaretçinin kendi ihmali de dahil olmak üzere, mülk sahibinin veya sakininin ihmalkar davranışlarından başka, zararın ortaya çıkmasına katkıda bulunan başka bir faktörün olduğunu varsayalım. Bu durumda, davalı mülk sahibi ya da sakinin kusuru zararın ortaya çıkmasının önemli bir etken olmadığı sürece davalının sorumluluğu doğmayacaktır.
- Yukarıdaki husus, örneğin mülk sahibinin bir asansörün bakımını yapmak için elinden gelenin en iyisini yapması ancak zarara neden olan önemli faktörün üretimdeki görünmez ve yapısal bir kusur olması durumunda, mülk sahibinin veya sakininin sorumluluktan muaf tutulmasıyla da sonuçlanabilir. Burada alınacak aksiyon, üreticinin ürün sorumluluğu kapsamındaki kusursuz sorumluluğuna gitmektir.
